Ferienwohnung kaufen

Tipps für Käufer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern

Sie möchten eine Ferienwohnung kaufen? Nicht erst die jetzige Corona-Situation macht das Verreisen im Inland höchst populär. Sie wirkt jedoch wie ein Katalysator für einen Trend, der seit Jahren zu beobachten ist. Durch verschiedene Reisewarnungen des Auswärtigen Amtes wird vor allem in diesem Jahr vermehrt Urlaub innerhalb Deutschlands gemacht, denn Deutschland punktet mit politischer Sicherheit und einem gut funktionierenden Gesundheitssystem.

Die eigene Urlaubsunterkunft bildet dabei häufig eine interessante Möglichkeit der Geldanlage. Dabei steht die Investmentidee „Geld verdienen, wenn andere Urlaub machen“ im Vordergrund. Immer mehr Kapitalanleger setzen vermehrt auf gute Objekte in den deutschen Urlaubsregionen. Und dieses hat einen Grund: Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie von Krisenzeiten wenig beeinflusst werden und eine ansprechende Ferienimmobilie durchaus eine lukrative Rendite abwerfen kann.

Allerdings gibt es hierbei einiges mehr zu beachten, damit auch eine entsprechende Rendite fließt. So müssen die Rahmenbedingungen stimmen und von Beginn an die elementaren Regeln berücksichtigt werden. Wichtig ist die Region, in der das Objekt erworben werden soll und natürlich auch, welche Gäste man vor Augen hat. Zusätzlich spielt die steuerliche Betrachtung, die Nebenkosten, die Rentabilität und die Abwicklung durch einen professionellen Vermittler eine wichtige Rolle bei der Investition in eine Ferienimmobilie.

Lage und Region der Ferienimmobilie

Die Lage ist beim Ferienimmobilien-Kauf die wichtigste Komponente. Objekte mit Meeresblick, direkt am See oder der Panoramablick auf den Berg stehen hoch im Kurs. Eine Ferienimmobilie sollte aufgrund der Möglichkeit lukrativer Mieteinnahmen in einer bekannten und beliebten Ferienregion liegen, die ganzjährig belebt ist. Die Insel oder der Ferienort muss nicht unbedingt ganzjährig geöffnet sein, es sollte jedoch in der Umgebung ein bisschen was los sein. Allerdings sind solche Immobilien nicht massenweise auf dem Markt vorhanden, und wenn, dann haben sie ihren Preis. Daher sollte man einen guten Partner an der Seite haben, der die Tätigkeit der eigenen Recherche übernimmt und durch fundierte Marktkenntnisse die passende Ferienimmobilie findet. Denn es ist wichtig entscheidende Kriterien, wie die Verkehrsanbindung und das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften unter die Lupe zu nehmen.

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Ferienhaus-Lage – Quelle: Wald und Welle GmbH

Die Wahl des Ortes ist ebenfalls ein zentraler Knackpunkt, denn niemand möchte erst einen Kilometer gehen, um am Strand zu sein. Daher ist es in manchen Gebieten auch nicht sinnvoll, in eine Ferienimmobilie zu investieren, die weitab liegt. Ideal ist es, wenn die Immobilie einen Balkon und einen Garten hat, der nach Süden ausgerichtet ist. Außerdem gibt es ein paar Ausschlusskriterien. An Hauptverkehrsstraßen sollte das Objekt nicht liegen und sollte sich kein Parkplatz auf dem Grundstück befinden, so sollten sich in unmittelbarer Nähe ausreichend Stellplätze zur Verfügung stehen. Grundsätzlich gilt: Je beliebter eine Urlaubsregion, desto höher sind die Chancen für eine gute Auslastung der Immobilie und hohe Mieteinnahmen.

Zielgruppe: Welche Gäste kommen in Frage?

Bevor eine Immobilie in die engere Wahl genommen wird, sollte geklärt werden, welche Zielgruppe anvisiert werden soll und welche Anforderungen diese Zielgruppe hat. So benötigt man für eine Familie mit Kindern eine große Wohnung, sodass der Nachwuchs auch bei schlechtem Wetter genug Platz hat, wohingegen ältere Ehepaare eher ein barrierefreies Gebäude mit Aufzug präferieren.

Je nach Zielgruppe sollte man auch die gekaufte Ferienwohnung von innen gestalten. Wohnungen mit einer Nutzfläche von 50 bis 70 Quadratmeter und Häuser mit einer Nutzfläche von 80 bis 100 Quadratmeter sind besonders beliebt. Rund 60 Prozent aller Buchungen entfallen auf die Sommermonate und vor allem bei Strandurlauben liegt die Verweildauer häufig bei mindestens einer Woche. See oder auch Ski- und Wanderregionen werden oft kürzer besucht. Das entsprechende Equipment bzw. die Inneneinrichtung ist dem Urlauber zur Verfügung zu stellen, um die Zufriedenheit der Kunden hoch zu halten.

Steuerliche Betrachtung bei Vermietung und Selbstnutzung

Vor Kauf der Ferienwohnung muss geklärt werden, ob Zweitwohnsitzsteuer an die Gemeinde gezahlt werden muss. Die meisten Kommunen verlangen zehn bis 13,5 Prozent. Dabei ist die Jahreskaltmiete die Bemessungsgrundlage. Diese Steuer kann nur vermieden werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Wohnung ausschließlich vermietet wird. Sobald Ferienhausbesitzer ihre Immobilie auch selbst nutzen, gilt es weitere steuerliche Besonderheiten zu beachten.

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Ferienhaus-Steuer – Quelle: niu GmbH & Co. KG

Es ist unumstritten, dass die Mieteinnahmen von Ferienimmobilien versteuert werden müssen. Anfallende Kosten, die bei der Vermietung entstehen, plus zwei Prozent jährliche Abschreibung können jedoch gegengerechnet werden. Zusätzlich kann die Zweitwohnsitzsteuer zeitanteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Generell sollten alle steuerlichen Aspekte vor dem Erwerb einer Ferienimmobilie mit einem Steuerberater genau geklärt werden.

Nebenkosten beim Kauf und laufende Kosten der Ferienimmobilie

Neben dem Kaufpreis müssen die Kaufnebenkosten (also Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten und ggf. Maklerkosten) berücksichtigt werden. Allein die Nebenkosten beim Kauf einer Ferienimmobilie können 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Möglicherweise muss die Immobilie auch noch renoviert, gestrichen oder neu eingerichtet werden, da kein Urlauber in eine leere Wohnung einzieht. Dieser Kostenaufwand sollte in die Finanzierung mit einkalkuliert werden. Je attraktiver die Ausstattung, desto besser lässt sich die Wohnung anpreisen und vermieten.

Die Instandhaltungsrücklagen sollten auf keinen Fall zu niedrig angesetzt werden, da Ferienwohnung stets in einem top Zustand zu vermieten sind. Durch die vielen Mieterwechsel fallen viel häufiger Renovierungen oder Möbel- und Geräteanschaffungen an als in einer normalen Mietwohnung. Und auch wetterbedingte Instandhaltungsmaßnahmen (gerade am Meer) sind nicht zu unterschätzen.

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Ferienwohnung-Renovierung – Quelle: niu GmbH & Co. KG

Anfallende Kosten sollte man zudem großzügig berechnen, um später keinen finanziellen Schaden zu erleiden. Zusätzlich fallen auch laufende Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Versicherungen, Reparaturrücklagen oder für das Internet/Telefon an. Nicht zu vergessen sind hier auch die Verwaltungs- und Betreiberkosten für die professionelle Vermietung der Ferienwohnung.

Rendite in Hochsaison und Nebensaison

Ferienhäuser locken Anleger durch eine jährliche Rendite, die durchschnittlich bei drei bis vier Prozent liegt. Es gibt auch Ferienimmobilien, die sechs oder acht Prozent erwirtschaften, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen.

In der Hochsaison ist eine Wohnung meist gut vermietbar. Die Hochsaison geht allerdings schnell wieder vorbei oder könnte durch einen verregneten Sommer ruiniert werden, weshalb die Immobilie auch in der Nebensaison attraktiv sein muss. Hier wirkt ein gut gewählter Standort mit hervorragender Infrastruktur entgegen.

Professioneller Vermittler

In den meisten Fällen muss man sich einen seriösen Vermittler suchen, denn es ist schwierig ein Objekt aus weiter Entfernung zu vermieten. Unmöglich ist es aus der Ferne Reparaturen durchzuführen oder den Schlüssel zu übergeben. Man hat keinerlei Kontrolle über das Geschehen vor Ort. Ein professioneller Vermittler könnte in der Hinsicht helfen, indem er Mietverträge abwickelt und als Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung steht. Es kann von der jahrelangen Erfahrung und der fundierten Marktkenntnisse des Anbieters profitiert werden. Hierdurch entsteht sowohl ein Mehrwert für den Vermieter als auch für den Mieter.

Beratung vor Erwerb einer Ferien-Immobilie

Planen Sie, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zu kaufen? Dann sprechen Sie uns gern an. Wir unterstützen Sie bei der Planung mit unserer Erfahrung und haben immer wieder auch interessante Objekte im Bestand.

Ferien-Immobilien Beispiele

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    * Pflichtfeld

    Josef Sicking

    VR-WML-Immobilien-GmbH_Sicking
    Dipl.-Bankbetriebswirt (ADG), Projektentwicklung