Erbbaurecht und Erbpacht

Guten Tag, ich bin Christian Borgert, Immobilienmakler und Gutachter bei der VR-Westmünsterland Immobilien GmbH in Borken. Das Erbbaurecht erlaubt es, im Rahmen einer sogenannten Erbpacht auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Das erfolgt meist gegen Zahlung eines sogenannten Erbbauzinses.

Erbbaurecht vs. Erbpacht

Das Erbbaurecht wird fälschlicherweise oftmals als Erbpacht bezeichnet. Es findet seine Grundlage in der Erbbaurechtsverordnung aus dem Jahre 1919. Seit 2007 mündet die Verordnung in das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Zur Begründung eines Erbbaurechts ist ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer, auch Erbbaurechtsherausgeber genannt, und dem Erbbauberechtigten notwendig sowie die Eintragung ins Grundbuch. Der Erbbauberechtigte erhält mit dem Erbbaurechtsvertrag grundstücksgleiche Rechte. Das Erbbaurecht kann wie jedes andere Grundstück verkauft, vererbt, verschenkt und mit Grundpfandrechten wie Grundschulden oder Hypotheken belastet werden.

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Schaubild Erbpacht / Erbbaurecht

Erbbauberichtigt

Eigentümer des Bauwerkes ist der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer. In der Regel wird ein Erbbaurecht über eine Laufzeit von 99 Jahren begründet. Es gibt jedoch keine gesetzlichen Regelungen bezüglich einer Mindest- oder Höchstlaufzeit. Der zu zahlenden Erbbauzins wird üblicherweise an einen Index gekoppelt. Das war früher der Lebenshaltungskostenindex und ist heute oft der Verbraucherpreisindex. Ein Erbbaurechtsvertrag kann durch Zeitablauf oder durch Heimfall enden.

Historie zum Erbbaurecht

Die Einführung des Erbbaurechts war ursprünglich ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen. Es war auch als Mittel zur Förderung des Wohnungsbaus für einkommensschwache Bevölkerungsschichten gedacht. In der Praxis sind hauptsächlich Kommunen, Kirchen, Stiftungen und Adelshäuser als Bestandshalter von großen Grundvermögen Erbbaurechtsherausgeber.
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Vorteile und Nachteile einer Erbpacht

Die Erbpacht, beziehungsweise das Erbbaurecht bietet den Vorteil, dass bei einem Hauskauf oder Hausbau auf einem Erbbaurechtsgrundstück weniger Eigenkapital für die Gesamtfinanzierung aufgebracht werden muss. Besonders in Zinshochphasen war die Möglichkeit, auf einem sogenannten Erbpachtgrundstück zu bauen für viele Bauherren und Käufer interessant.

Der hier genannte Vorteil kann sich in einer Niedrigzinsphase zum Nachteil wandeln. Wenn zum Beispiel der Erbbauzins über den Kapitalmarktzinsen liegt. Der auch Erbpacht genannte Erbbauzins liegt üblicherweise zwischen 3 % und 5 % vom Bodenwert.

Während der Eigentümer eines Kaufgrundstückes seinen Grund und Boden zum Beispiel nach 20-30 Jahren abgezahlt hat, muss der Erbbaurechtsnehmer seine Erbbauzinszahlung üblicherweise 99 Jahre lang zahlen. Somit wird ein vielfaches des eigentlichen Bodenwertes bezahlt.

Als weiterer Nachteil ist die vertraglich festgelegte Entschädigung beim Heimfall oder nach Zeitablauf des Erbpachtvertrags festzuhalten. Häufige Vertragsregelungen sehen eine Entschädigung für den Übergang des Hauses vom Erbbaurechtsnehmer auf den Erbbaurechtsgeber in Höhe von 2/3 oder 3/4 des Verkehrswertes vor. Des Weiteren sind in Erbpachtverträgen regelmäßig Einschränkungen und Zustimmungspflichten für den Erbbaurechtsnehmer enthalten, bezüglich der Höhe der Eintragungen im Grundbuch mit Hypotheken und Grundschulden. Bei der Umwandlung eines bestehenden Kaufgrundstücks in ein Erbpachtgrundstück ist es für einen Laien schwierig, die richtige Höhe des Erbpachtzinses zu berechnen.

Erbpacht in der Niedrigzinsphase

In der aktuellen Niedrigzinsphase sollte man den Vorteil eines Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten genau überprüfen.

Beispielrechnung einer Erbpacht:
Grundstückswert                    70.000 EUR
Erbbauzins                               4 %
= monatliche Erbbauzins*    233,33 EUR

* indexiert, wertgesichert, über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages

Meine Empfehlung zum Erbaurrecht:
Lassen Sie sich zu diesem komplexen Thema beraten.

Ihr Christian Borgert aus Borken.

Glossar

Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht auch als „Erbpacht“ bezeichnet. Daher können folgende Begriffe synonmy verwendet werden:

  • Erbbaurrecht = Erbpacht
  • Erbbaurechtsgrundstück = Erbpachtgrundstück
  • Erbbauzins = Erbpacht
  • Erbbaurechtsnehmer =Erbpachtnehmer
  • Erbbaurechtsgeber= Erbpachtgeber
  • Erbbaurechtsvertrag = Erbpachtvertrag

Karte Borken

Erbpacht-Erbbaurecht

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Christian Borgert

Christian Borgert
Prokurist, Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIA W+G)