Ackerflächen verkaufen

Sie erfahren im Folgenden, wie Sie optimal Ackerflächen verkaufen. Was ist beim Ackerflächen verkaufen zu beachten? Welches Verfahren eignet sich dafür? Welche Verkaufsstrategie ist empfehlenswert? Wir helfen Ihnen bei der Beantwortung dieser Fragen und beim Verkauf Ihrer landwirtschaftlichen Fläche.

Entwicklung von Ackerflächen in NRW

Nordrhein-Westfalen (NRW) umfasst eine Fläche von etwa 34.100 km² und ist das viertgrößte deutsche Bundesland. Der Anteil der landwirtschaftlich genutzten Fläche lag 2018 bei rund 47 Prozent der Landesfläche, davon waren ca. 70 Prozent Ackerland. Dabei kam es in den letzten Jahrzehnten zu einer Verringerung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zugunsten des Siedlungs- und Verkehrswegebaus und zum zunehmenden Anbau von nachwachsenden Rohstoffen auf Agrarland.

Überdurchschnittliche Preisentwicklung in den letzten 20 Jahren

Seit 2001 haben sich die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke in NRW mehr als verdoppelt. Ein Hektar Landwirtschaftsfläche erbrachte nach Informationen der Landwirtschaftskammer NRW vor 20 Jahren durchschnittlich ca. 27.500 Euro, während er 2020 für knapp 59.500 Euro verkauft wurde. Damit liegt NRW weit über dem Bundesdurchschnitt. Zwei Entwicklungen waren in allen Regierungsbezirken zu beobachten: Der Gesamtverkaufswert der Ackerflächen stieg beträchtlich, gleichzeitig ging jedoch die Anzahl der Verkäufe merklich zurück.

Links zur Ackerland-Entwicklung

• Pachtpreise für Landwirtschaftliche Grundstücke (Statistik Landesbetrieb IT.NRW)
• Bodenpreise in NRW: Unaufhaltsam aufwärts (Landwirtschaftliches Wochenblatt)
• Agrarland in NRW ist heute doppelt so teuer wie vor 20 Jahren (topagrar.com)

Geringes Flächenangebot

Weitere Ursachen für Preissteigerungen sind die Endlichkeit der natürlichen Ressource Boden und wachsende Nachfrage. Demgegenüber erwägen weniger Landwirte, ihre landwirtschaftlichen Grundstücke zu verkaufen. Diese Entwicklung basiert insbesondere auf der Kapitalmarktentwicklung in den vergangenen 15 Jahren mit der Nullzinspolitik der EZB und dem daraus resultierenden Anstieg der Vermögenspreise. Agrarland ist als Schutz vor Inflation begehrt. Zudem gehört NRW zu den Bundesländern mit den höchsten Pachtpreisen pro Hektar Ackerland. Ungefähr die Hälfte aller Agrarlandverkäufe beinhaltete kleine Flächen, die andere Hälfte betraf Flächengrößen ab 2 Hektar Ackerland.

Ackerfläche für Verkauf bewerten

Wer Ackerland verkaufen möchte, sollte es vorher fachgerecht nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewerten lassen. Neben der Größe des Grundstücks sind für die Bewertung einer landwirtschaftlichen Nutzfläche die Ackerzahl, auch Bodenpunkte genannt, die Bodenart sowie Lage und der Zuschnitt des Grundstücks entscheidend. Die Ackerzahl widerspiegelt die Ertragsfähigkeit und Güte des Bodens. Danach kann von einem Fachmann der Verkehrswert des landwirtschaftlichen Grundstücks berechnet werden. Je höher die Bodenpunkte, desto ergiebiger sind die Anbauflächen und desto höher kann der Verkaufspreis sein.

Gründe für den Verkauf von Ackerflächen durch Landwirte

Die Kosten der landwirtschaftlichen Produktion steigen kontinuierlich an, sei es durch neue Technik, gesetzliche Änderungen oder ökologische Standards. Da die Marktpreise für pflanzliche Kulturen nicht immer mithalten, wird es für Landwirte schwerer, rentabel Ackerbau zu betreiben. Manche Landwirte sind so hoch verschuldet, dass sie keine weiteren Investitionen mehr tätigen können, ohne wirtschaftlich zu scheitern. Oder sie befinden sich bereits in ökonomischer Not, sodass sie ihre als Sicherheit für Kredite hinterlegten Flächen gezwungenermaßen zum Verkauf stellen müssen. In Einzelfällen möchten sich jüngere Landwirte beruflich oder örtlich neu orientieren und benötigen Liquidität. Ältere Landwirte geben verstärkt mangels Nachfolger oder aus gesundheitlichen Gründen ihren Betrieb auf.

Möglichkeiten zum Verkauf von Ackerflächen

Theoretisch besteht die Option, sein Ackerland selbst zu verkaufen. Das ist jedoch für den einzelnen Landwirt kompliziert und aufwendig, sodass es ratsam ist, einen Profi hinzuziehen. Das Angebotsverfahren garantiert nicht, dass und wann ein Grundstück verkauft werden kann. So hat sich auf dem Agrarimmobilienmarkt inzwischen das Bieterverfahren etabliert. Dabei erfolgt der Verkauf der Ackerfläche zum Höchstpreis des Bietenden. Final entscheidet der Verkäufer welches Angebot er annimmt.

Arten und Ablauf des Bieterverfahrens

Beim Bieterverfahren bestimmt der Interessent den Preis. Das Bieterverfahren ist keine Versteigerung und kann mit oder ohne Mindestgebot durchgeführt werden. Weder die Personen, die Gebote abgeben, noch die Eigentümer der landwirtschaftlichen Flächen sind zum Kauf bzw. Verkauf verpflichtet. Das Bieterverfahren läuft online oder offline ab.
Als geschlossen gilt das Verfahren, wenn die Interessenten ihre Gebote abgeben, ohne dass sie wissen, was andere Teilnehmer geboten haben. Das geschlossene Bieterverfahren endet mit dem Ablauf der vorgegebenen Frist.

Im offenen Bieterverfahren erfahren alle Interessenten, welche Preise geboten wurden. Beendet wird das Bieten mit dem Abschluss der Bieterfrist oder mit dem Ende eines Intervalls nach dem letzten Preisangebot. Die Fristen werden meist kurzgehalten.

Um den Wert der Ackerflächen richtig einschätzen zu können, empfiehlt sich die Einschaltung eines Spezialisten, der das Bieterverfahren organisiert. Dieser sorgt für die Besichtigung der Fläche und erstellt ein Exposé. Er bewirbt die Liegenschaft und legt in Absprache mit dem Eigentümer Verfahrensweise und Bieterfristen fest. Wenn sich der Verkäufer entschieden und mit dem Käufer geeinigt hat, kann der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Erst dann ist der Verkauf verbindlich zustande gekommen.

Verkaufsstrategie

Das Bieterverfahren ist beim Verkauf von Agrarland die geeignete Veräußerungsstrategie, um einen hohen Verkaufserlös zu erzielen. Da eine rege Nachfrage nach landwirtschaftlichen Objekten besteht und die Verkehrswertermittlung sich aufgrund vieler Faktoren schwierig gestaltet, realisiert der Eigentümer darüber den besten Preis. Überdies kann das Verfahren diskret und individuell gestaltet werden.

Angebotspreisverfahren

Der Eigentümer legt einen Angebotspreis fest, mit dem er in das Verkaufsverfahren geht und die Ackerfläche anbietet. Damit der Verkaufspreis marktgerecht ausfällt, sind neben seiner fachgerechten Ermittlung weitere Faktoren wie Produktivität und betriebswirtschaftliche Aspekte sowie persönliche Bedingungen zu berücksichtigen. Der Betrag darf beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke jedoch nicht das einzige Kriterium sein. Gesetzliche Vorgaben sollen verhindern, dass Ackerflächen ausschließlich Spekulationsobjekt sind und sich verstärkt in den Händen von Nichtlandwirten befinden. Zu beachten ist beispielsweise das Grundstücksverkehrsgesetz.

Grundstücksverkehrsgesetz

Das 1961 erlassene Gesetz regelt den Kauf und Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke. Damit sollen Agrarbetriebe erhalten und die Nahrungsmittelversorgung der Bevölkerung sichergestellt werden. In NRW besteht ein Vorkaufsrecht für das Land, wenn nach der Veräußerung die Voraussetzungen für die landwirtschaftliche Nutzung nicht vorhanden sind. Das behördliche Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn die Ackerflächen an Familienmitglieder oder andere Landwirte gehen. Ausnahmen gibt es für Grundstücke bis zur Größe von 1 Hektar, der Verkauf dieser landwirtschaftlichen Nutzflächen ist zustimmungsfrei. Soll das Agrarland an Nichtlandwirte gehen, prüfen die Behörden, ob das Land die Genehmigung erteilt und danach sein Vorkaufsrecht ausübt.

Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Das Bieterverfahren weist nachstehende Vorzüge auf:

• hoher Verkaufspreis erzielbar
• Verkauf kann schnell abgewickelt werden
• Bieterverfahren spricht einen größeren Interessentenkreis an
• Verkäufer muss keinen endgültigen Preis festlegen und mit dem Erwerber keine Preisverhandlungen führen
• Eigentümer ist nicht gezwungen, zu einem niedrigen Preis zu verkaufen

Anbieter müssen mit folgenden Nachteilen rechnen:

• Kaufinteressent kann sein Gebot zurücknehmen, sodass die Ackerfläche eventuell nicht verkauft werden kann
• unseriöse Gebote sind nicht ausgeschlossen
• potenzielle Käufer könnten vom Wettbewerb mit anderen Bietern abgeschreckt werden
• Aufwand zur Vorbereitung höher, Teilnehmer müssen über Prozedere aufgeklärt werden

Immobilienspezialisten unterstützen Sie beim Ackerflächen verkaufen

Eine private oder betriebliche Veräußerung von Ackerlandflächen ist kein alltägliches Geschäft und an etliche Vorschriften gebunden. Um Fehler zu vermeiden oder keinen zu niedrigen Verkaufspreis zu realisieren, empfiehlt sich die frühzeitige Einbeziehung unseres Immobilienexperten für Agrar, Josef Sicking. Wir verfügen über regionale Marktkenntnis und Fachexpertise in diesem Nischenbereich, sodass wir auch nachbarschaftliche Belange berücksichtigen können. Wir beraten Sie vor dem Verkauf ebenso bezüglich betrieblicher Themen hinsichtlich der Höfeordnung, Einbindung eines Steuerberaters sowie ggf. der Landwirtschaftskammer und anderer sachkundiger Stellen. Gemeinsam mit Ihnen legen wir Ihre Vermarktungsstrategie im Bieter- oder Angebotspreisverfahren fest und kümmern uns um alle notwendigen Schritte:

• Klärung grundstücksrelevanter Punkte, z. B. Dienstbarkeiten, Dränage, Zuwegung, Prämienrechte, Pachtverträge, Verfügbarkeit der Flächen
• Festlegung eines Marktpreises für die Vermarktung aufgrund der Bodenbeschaffenheit, des Flächenzuschnitts, der Lage usw.
• Erstellung des Exposés unter Einsatz innovativer Tools wie Drohnen-Aufnahmen
• Besichtigung und Begehung der Flächen mit den Interessenten
• Nutzung unseres Netzwerks und Zugriff auf Interessentendatei vor offener Vermarktung beim Wunsch nach Diskretion
• Ansprechpartner für Interessenten mit Sammlung und Auswertung der Gebote sowie Bonitätsprüfung der Bieter
• Präsentation der Interessenten zur Entscheidung für den Verkäufer
• Zusammenstellung und Vorbereitung des Kaufvertrags
• Übergabe der Fläche