Bedarfsorientierte Immobilienprojekte initiieren: Bauland kaufen und entwickeln
Wenn Sie Bauland kaufen möchten, stellen Sie fest, dass Land wie die Ernte eines Jahrgangs im Weinbau ist: ein begrenztes Gut. Die zweite Gemeinsamkeit ist die Bedeutung der Lage. Und schließlich bemisst sich der Wert bei beiden begrenzten Gütern daran, was der Eigentümer daraus macht.
In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die Arten, das Angebot und den Bedarf an Bauland. Neben Eckzahlen zur Preisentwicklung erfahren Sie, was für eine effiziente Nutzung von Bauland zu beachten ist.
Bauland kaufen: Potenzial- und Preisentwicklung in Nordrhein-Westfalen
Um die Situation von Bauland in NRW im bundesweiten Vergleich einzuordnen, hilft ein Blick auf den Bau- und Hauspreisindex des Statistischen Bundesamts. Danach kostete ein Quadratmeter Bauland im Jahr 2020 im Durchschnitt 199 Euro. 2010 hatte der Preis pro Quadratmeter noch bei 130 Euro gelegen, was einer Steigerung von über 50 Prozent entspricht. Je nach Bundesland zeigen sich hierbei erhebliche Unterschiede. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind bundesweit die Preise für zwischen 2010 und 2020 um rund 65 Prozent gestiegen.
Bauland in Nordrhein-Westfalen ist heutzutage so teuer wie nie zuvor
Die Preisentwicklung von Bauland in Nordrhein-Westfalen in den letzten 10 Jahren war sehr unterschiedlich. Nach dem Grundstücksmarktbericht 2020 ist Baugrund in NRW in Düsseldorf am teuersten. Hier müssen Käufer heute 1.000 Euro für den Quadratmeter bezahlen. 2017 waren es „nur“ 740 Euro. Selbst im Umland gibt es kaum günstige Grundstücke. So müssen Käufer etwa in Hilden oder Neuss Preise von 500 Euro je Quadratmeter einkalkulieren. Teuer ist es ebenso in Bergisch Gladbach, Bonn sowie Münster. In ländlichen Lagen wie in der Eifel oder im Sauerland gibt es baureifes Bauland wiederum pro Quadratmeter für 50 Euro. Insgesamt hat sich der Preis für Bauland in Nordrhein-Westfalen in den letzten 10 Jahren um etwa 50 Prozent erhöht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Preissteigerungen ab 2015 überdurchschnittlich waren.
Kreis Coesfeld: Baulandpreise für Wohnbauland gestiegen, mehr Grundstücke verkauft
Die Preise für erschlossene Wohnbauflächen sind nach dem Grundstücksmarktbericht 2020 im Vergleich zu 2019 um 7 % gestiegen. Der Durchschnittspreis je Quadratmeter liegt für erschlossene Wohnbauflächen in mittlerer Lage kreisweit bei 172 Euro. Die Anzahl der Kauffälle von Baugrundstücken für den Wohnungsbau stieg um 11 Prozent. Die meisten Wohnbaugrundstücke wurden in Coesfeld veräußert. Es folgen Dülmen und Lüdinghausen.
Ausgewiesene Baugrundstücke und der Bedarf: Wie ist die Tendenz?
Im Grundstücksmarktbericht hat sich das Ranking mit den Städten der höchsten Baulandpreise von 2010 auf 2020 nach den führenden Städten Köln und Düsseldorf verändert. Folgten 2010 die Städte Aachen und Meerbusch, zählt Münster heute zu den Städten mit den höchsten Preisen für Bauland. Der enorme Bedarf an Wohnraum in Münster wurde in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft aus August 2020 bestätigt. Nach diesen Zahlen fehlten in Münster zwischen 2016 und 2018 insgesamt 7,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Auf den nächsten Plätzen folgen die Städte Bonn mit 6,6 fehlenden Wohnungen je 1.000 Einwohner sowie Köln, wo pro 1.000 Einwohner und Jahr 6,3 Wohnungen fehlen. In Nordrhein-Westfalen liegen Bonn und Münster mit 4,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und Jahr bei der Anzahl der neu errichteten Wohnungen vorne. Doch selbst in Münster klafft eine große Lücke zwischen Bedarf und Bautätigkeit. Die Stadt belegt mit 61 Prozent Platz 4 im landesweiten Ranking der Lücke zwischen Wohnraumbedarf und Bautätigkeit. Vergleichbar mit dem Großraum Düsseldorf, wo sich die hohe Nachfrage auf den benachbarten Kreis Neuss ausgewirkt hat, kommt dem Kreis Coesfeld eine besondere Bedeutung zu. Im Osten grenzt der Kreis an Münster und selbst im westlich gelegenen Coesfeld entspricht die Entfernung nach Münster einer üblichen Pendlerentfernung.
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Definition und Arten von Bauland
Wenn Sie Bauland kaufen hängt auch der Kaufpreis von der Art des verfügbaren Grundstücks ab. Die Regeln, wie ein Grundstück definiert wird, sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben.
Bauerwartungsland
Flächen, die voraussichtlich in naher Zukunft bebaut werden, werden als Bauerwartungsland definiert. Sie sind noch nicht an das Wasser-, Kanal-, Energie-, Gas- und Telefonnetz (einschließlich Internet) angeschlossen, also nicht erschlossen, wie es im Fachjargon heißt. Der Status liegt zwischen Ackerland und Bauland. Auch preislich liegt es etwa in der Mitte.
Rohbauland
Rohbauland ist eine Stufe höher als Bauerwartungsland. Auch diese Grundstücke sind nicht erschlossen. Rohbauland unterscheidet sich von Bauerwartungsland durch die Zustimmung der Gemeinde, dass auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Baureifes Land
Wenn ein Grundstück als „baureif“ bezeichnet wird, ist es für bauliche Zwecke nutzbar. Das Grundstück ist bereits erschlossen und es besteht Baurecht. Auf baureifen Grundstücken befinden sich keine physischen Hindernisse, wie etwa große Bäume, die einen Hausbau behindern könnten. Bauland kann sich aus verschiedenen Grundstücken zusammensetzen. Diese einzelnen Grundstücke werden Baugrundstücke genannt. Dieses „fertige“ Grundstück ist die teuerste Art der hier aufgeführten Grundstücke.
Entwicklung von Bauland nach dem Kauf: Das Engagement verlangt Know-how
Die Entwicklung von Bauland kann auf verschiedene Weise erfolgen. So gibt es zum einen die Möglichkeit, bestehende Gebiete zu erschließen und neue Bauflächen zu schaffen. Zum anderen kann auch auf Brachflächen oder in Außenbereichen Bauland entwickelt werden. Bauland kaufen und dieses zu entwickeln ist ein komplexer Prozess, der Know-how, Erfahrung und ein gutes Netzwerk erfordert. Nur so wird aus Bauland kaufen ein optimales Ergebnis.
Welche Aspekte bei der Entwicklung des Baugrundstücks zu beachten sind und warum dabei professionelle Unterstützung wichtig ist, erläutern wir Ihnen hier.
Welche Punkte muss ich berücksichtigen, damit ich ein Grundstück zum Bauen bereitstellen kann?
Damit Sie eine Fläche als Bauland zur Verfügung stellen können, achten Sie zunächst auf folgende Punkte:
- Die Fläche sollte über eine ausreichende Infrastruktur verfügen. Wenn in der Nähe Ihres Grundstücks keine Schule, Kita oder Geschäfte sind, ist das für eine Bebauung nicht ideal. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist nicht zu unterschätzen.
- Ist die Fläche bereits bebaut oder handelt es sich um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, müssen Sie mit den Eigentümern verhandeln, bevor Sie eine Bauvoranfrage stellen. Ist die Fläche landwirtschaftlich genutzt, müssen Sie eine entsprechende Nutzungsänderung beantragen.
- Klären Sie, ob die Fläche frei von Altlasten ist.
- Die Fläche muss eine entsprechende Größe haben, um bebaut werden zu können.
- Das Grundstück muss bebaubar sein: Es dürfen keine Hindernisse wie Bäume auf ihm stehen.
Was muss ich beim Bebauen von Bauland beachten?
Wenn Sie Bauland kaufen und Grundstücke bebauen wollen, sind unter anderem folgende Punkte wichtig:
- Die örtlichen Bauvorschriften: Diese regeln etwa die erlaubten Gebäudearten oder welche Materialien Sie verwenden dürfen und welche Auflagen Sie erfüllen müssen.
- Die Mikrolage: Der Wert eines Grundstücks wird nicht nur durch die Postleitzahl bestimmt. So ist es beispielsweise wichtig, dass die Wohnungen oder Häuser genügend Sonnenlicht abbekommen.
- Parkplatz und Grünflächen: Hierfür ist bei der Bebauung genügend Platz einzuplanen.
- Wie viel Wohnfläche wird benötigt: Nicht bedarfsorientierte Wohnflächen führen zu Problemen bei der Vermarktung.
- Gibt es eine Bebauungsverpflichtung: In dem Fall ist die Frist einzuhalten, um eine Rückabwicklung zu vermeiden.
- Vorschriften des Bebauungsplans: Maßgeblich sind die Vorgaben, die bei Einreichung des Antrags galten. Das bedeutet: Je länger Sie die Bebauung hinauszögern, umso größer wird das Risiko, dass sich die Rahmenbedingungen ändern.
Das Projektierungsteam der VR-Westmünsterland Immobilien GmbH unterstützt Sie gern beim Bauland-Kauf. Wir haben das entsprechende Know-how beim Kauf und der Entwicklung von Bauland. Ebenso verfügen wir als Tochter der VR-Bank Westmünsterland eG, über ein optimales Netzwerk. So unterstützen wir Sie professionell bei der Beschaffung von Gutachten und allen anderen benötigten Services.
